杭州“双限”新政后首场土拍!6宗地块收金125亿

时间:2019-08-22 来源: 文化新闻

6月29日,杭州房地产市场升级升级。启动了“限制房价”的新政策。招标规则中的八个试点土地清楚地定义了粗略销售的平均价格,空白的最高价格和未来最高的精装标准。项目完成后,新房的实际售价将被锁定。开发商将根据未来的销售价格计算土地征收成本,土地征收行为将归因于合理性。

上半年,杭州的土地市场一度火爆。 “双重限制房屋”规定的未来新房平均价格基本上与当前行业的平均价格相同甚至略高。新政策将有稳定的预期并稳定价格。

今日(7月29日),萧山区、钱塘新区六宗试点地块成功出让,总揽金万元。明天,上城区望江区和余杭区桥寺新城中心区将被出售。

>>>>成交信息

萧政储出(2019)22号:经过25轮报价,杭州东源亿丰科技有限公司(东原)以5627.5万元的总价蜀山西单元C-7地块赢得拍卖,底价为.91元/平方米,溢价率为9.32%。

萧政储出(2019)23号:经过68轮招标,杭州乙怡企业管理有限公司滨江集团总价为.4万元市北西单元B-23地块,楼面价元/平方米,溢价率28.07%。

萧政储出(2019)25号:经过39轮招标,杭州星耀投资有限公司(兴耀)最终拍卖土地,交易价格为741.56万元,相当于7,917元/平方米的底价,保费率为18.17%。

萧政储出(2019)26号:经过52轮拍卖,杭州宾路企业管理有限公司(滨江集团)的拍卖价格为432.98万元世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块,相当于底价元/平方米,保费率为24.07%。

杭钱塘储出〔2019〕2号:经过53轮招标,杭州哲帆投资有限公司(绿城)的拍卖价格为4428万元下沙中心区单元JS0410-10地块,楼面价格为元/平方米,溢价率为27.68%。

杭钱塘储出〔2019〕3号:经过156轮招标,最终浙江万古实业集团有限公司的拍卖价格为878.18万元钱塘新区新湾街道地块,相当于5,995元/平方米的底价,溢价率为22.96 %。

中指地主】:提供该图的可行性研究报告,详述如下。

图1:绘图位置示意图

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>>>>地块解读

小郑楚(2019)第26期

世纪城的核心单元是SJC0305-03/04/05/06/09/11,东至永辉路,南至景一路,西至维一21路,北至飞虹路。销售面积49,746平方米,楼面价格为25,200元/平方米,顶层价格为元/平方米,原石平均售价不高于40,500元/平方米,原石商品的最高售价是44,550元/平方米,装修价格不高于4500元。 /平方米。考虑到该宗地块需要代建幼儿园、养老院以及公园绿地和道路,一旦以封顶价成交,保本毛坯房价可能会超过加精装修的最高均价。

地块位置优越,周边设施齐全,生活氛围浓厚,周边地区为成熟社区。土地交通便利,距飞鸿路地铁站约350米,主要道路城市新北路。教育资源丰富。距离周边地区不到1公里,有吉宝堡和梅家幼儿园,萧山区江南小学,萧山区世纪实验小学,宁威综合高中等。该地块必须分配建设一个18级幼儿园。

萧山区的地块数量最多,最值得注意的是世纪城的核心地块。钱江世纪城作为正在崛起的杭州城市新中心,发展前景巨大,板块内宅地稀缺,该宗地块的成功出让,将会确定钱江世纪城板块的未来新房房价。绘图完成后,与周围项目相比具有价格优势。该项目在地块附近销售,平均价格为49,990元/平方米,高于未来销售情节的最高单价,拉动了钱江世纪城的价格。试点城市的平均价格为31,758元/平方米,与粗略销售的最高单价相同,低于精装修的最高单价。

图2:小郑川(2019)第26号位置示意图

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小郑楚(2019)第23期

市西北单位兴轩B-23座,东至规划小油路,南至规划兴九路,西至规划风清大道防护绿化带,北至规划B6路,转运面积m2,楼层起价2万元/平方米,顶楼价格为元/平方米,粗加工平均价格不高于3.4万元/平方米,最高单价粗略销售为37.400元/平方米,装修价格不高于3500元/平方米。

市北西靠近钱江世纪城,与滨江仅一路之隔,由于钱江世纪城、滨江宅地较为稀缺,市北西能很好的承接外溢需求。该行业对项目的需求很大,去化学化速度更快。购买者对该行业的价值有更高的认识。该地块周围的房地产销售已售罄或清算。红盘时代滨江翡翠之星的平均价格为39,800元/平方米,与该地块的最高单价基本相同。周边潜在股票有绿城新北项目现场,于2019年3月售出。交易底价为25,768元/平方米,自持价格为22%,与顶层价格相同情节;招商局Bowen Huacheng,2018年5月出售,交易底价为25,796元/平方米。

该地块需要配备一个面积为3073平方米的公共租赁房屋。商业部分可能不具有公寓式办公室,酒店式办公室和其他住宅功能。最小财产分割单位不小于300平方米。

图3:小郑川(2019)第23号位置示意图

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小郑楚(2019)第22期

蜀山西单位C-07地块,东至规划崇华路,南至规划沿江绿地,西至规划小白线,北至南环路,转移面积为m2,楼层起价为9500元/m2,顶层现货价格为元/m2,粗货平均售价不高于元/m2,粗货最高售价为元/m2,装修价格不高超过3500元/平方米。

该地块特征明显,体量小,由于商业占比50%,总价低,房企拿地资金压力较小。近期转让的周边地块,Dickson Lushan项目(元/m2)和平安保险蜀山西项目(元/m2)的交易底价远高于地块上限价格。装修精美的地板装饰的最高单价略高于周边的销售项目。完成后,它将刷新周围的新房价,并有很大的利润率。

周边地区成熟,靠近南秀路,距地铁2号线盘水站约1.2公里。教育资源丰富,距萧山海亮国际幼儿园,朝晖小学,朝晖初中,萧山第十中学不到1公里。距离最近的商业中心Hui Delong Shopping Centre购物中心有1.1公里。未来,该项目还将配备27,000平方米的商业空间,商业设施相对完善。

建设面积1355平方米的公共租赁房屋,建筑面积绿化面积2,153平方米。商业部分不能建成公寓式办公室,酒店式办公室和其他住宅功能。最小财产分割单位不小于300平方米。

图4:小郑楚(2019)第22号位置示意图

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小郑楚(2019)第25期

机场核心区1号地块,东至考都西路,南至机场城示范村(南阳街区)二期,西至南阳大道,北至港城大道,有转运区面积为93,666平方米,底价为6700元/平方米,顶层价格为8710元/平方米,毛坯销售均价不高于元/平方米,最高单价为毛坯销售额18,700元/平方米,装修价格不高于3500元/平方米。

机场城新城有少量待售房屋。最近的两个地块由Dickson颁发。这表明迪克森决心深化其在机场新城的工作。板块内在售项目仅德信时代公馆,均价元/,略低于地块规定的带装修销售最高单价,意味着项目建成后将和德信浙旅天空之翼一起成为空港新城价格新标杆。

该地块的交通优势明显,并且与正在建设的地铁1号线的延伸无缝连接。公共出行非常方便。教育资源相对丰富。 3公里范围内有萧山区南阳镇小学,萧山区南翔小学,萧山区南阳中心学校和萧山区南阳初中。目前,新机场城市仍处于快速发展阶段。相应的生活设施仍然缺乏,缺乏商业资源,远离大型医疗资源。

建设面积2810平方米的公租房是必要的。商业部分可能不具有公寓式办公室,酒店式办公室和其他住宅功能。最小财产分割单位不小于300平方米。

图5:小郑川(2019)第25号位置示意图

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杭钱塘仓[2019]第2号

西沙中区JS0410-10单位位于钱塘新区下沙街,东至海达南路绿带,南至海通街,西至下沙南路,北至天成东路,面积171,595平方米而起拍价为元。/m2,顶楼价格为元/m2,粗加工平均价格不高于元/m2,粗加工单价最高为元/m2,装修价格不高超过4000元/平方米。情节排在第二位。原计划于4月26日交付。销售终止后,上市价格和最高价格保持不变,但未来新房粗销的平均价格,粗糙的最高价格和最高的精装标准。

该地块为钱塘新区成立后,也是金沙湖板块时隔多年出让的首宗地块,成交意义非凡,将重新定义板块新房价格,奠定钱塘新区宅地成交基调。金沙湖板块已经停止服务很长时间了,盘子里没有待售项目。长期干旱是晴天,预计项目完成后压力将减少。装修销售项目的最高单价将高于4万元/平方米,略高于周边地块的二手房项目。

该地块的基础是成熟的,距离1号线的金沙湖有600米,步行即可到达。周边商业氛围浓厚,是钱塘新区最成熟的商业圈。它周围是龙湖金沙田街,下沙银泰,新开的高沙印象城和三大综合体。毗邻金沙湖公园,生活环境优越。

图6:Hangqiantang存储[2019]第2号位置的示意图

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杭钱塘仓[2019] 3号

钱塘新区新湾街区位于钱塘新区新湾街,东邻新湾大道,南至复兴路,西至救援湾绿化带,北至恒益路,转运面积146,497平方米楼面价4875元/平方米。顶楼价格为6338元/平方米,粗糙平均售价不超过元/平方米,最高售价为元/平方米,装修价格不高于3000元/平方米。平方米。

在2018年,周围土地的楼面价格高于每平方米10,000,这远远高于地块的顶层价格。滨江新希望新城未来沿海地区的平均价格为27,000元/平方米,远高于该地区精装修的最高单价。项目完成后,项目压力很小。

根据转让要求,该地块必须投资建设一家五星级酒店,新建酒店的建筑面积不得少于32,000平方米。钱塘新区成立后,所有高端酒店设施都位于下沙地区,大江洞仍然空白,该宗地块的成功出让,将弥补新湾乃至大江东的高端服务配套缺失,同时也将为大江东板块未来发展助力,整个板块的商业氛围将得到提升。

该场地位于新湾中心,毗邻规划中的高速火车站,距地铁8号线新湾路站点仅840米。新湾第二幼儿园2公里内有初中教育资源。新湾小学和新湾镇。但是,周边地区仍缺乏商业和医疗资源。

图7:Hangqiantang存储[2019] 3号位置示意图

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在“双限制”新政策的影响下,虽然今日大众土地的保费率仍居高不下,但房地产企业提前知道土地的利润后,有利于提前停止营业。他们没有竞标上限价格。金沙湖遗址由绿城赢得,并以最高销售价格被推回。保证楼的价格约为26,000元/平方米,高于今天的交易底价。土地仍有销售利润。滨江赢得了世纪城的核心区域。由于现场建设项目数量众多,成本增加,交易底价(31,266元/平方米)略高于保证底价(30,000元/平方米)。利润率令人担忧。滨江还获得了该市的北溪单位地块,交易底价为25,615元/平方米,与25,000元/平方米的保证价基本相同。

今天,房地产企业往往是理性的,没有封顶交易。这表明新政对杭州土地市场降温的影响更为明显。

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