深度丨缺少创新方法论的联合办公行业,只会沦为“屌丝经济”

时间:2019-12-29 来源: 湖北在线

  有人说,创业就像是抱着“赌徒心态”,而联合办公行业更是如此。

  从我作为一名普通的产业记者关注联合办公行业开始,就陆陆续续地听到过有人对我说起一些负面论调,比如“联合办公行业没有前途”、“这个行业的发展空间很小”、“不就是二房东生意嘛”、“一群创业者去运营创业者的生意走不通的”等等。在这些人当中,既有从业人员,有不少人是上下游产业链从业者,还有的则是和我一样的产业观察员。

  但有意思的是,在参加过的一场又一场联合办公企业融资或新产品发布会时,创始人以及演讲嘉宾传递出来的无一不是正面的信号。

  他们认为,一个联合办公行业可以延伸出来的链条非常地多,比如我们常常听到的“智能办公/智慧办公”、“创新服务”、“办公场景生态服务”、“国际化接轨”等等。

  我们承认,联合办公企业确实做出了各种各样的尝试和突破。比如,企业相互之间开始展开更多的战略合作;有些公司在密切关注空间的精细化运营,同始也主动转变企业定位——从服务于初创型公司到服务于中小型企业;还有些企业正根据客户需求改变开放工位与私密空间之间的比例;有的公司则发力移动办公,或者突出更多社交功能,甚至为连接更多第三方公司以满足入住企业的多样化需求;更甚者还有为入驻企业亲身打造办公工具等等。

  根据亿欧观察,虽然联合办公企业的动作频频,却没有一家从整体上摆脱了“二房东”的名号,更有甚者,办公空间的租金溢价仍然占绝大多数企业营收的90%以上,甚至更高。

  联合办公“二房东”化的论调并不是第一次见,所以今天并不打算“老话重谈”。实际上,联合办公行业从2015年双创到现在发展的两年多时间里,随着时间的流逝,出现了行业融资数量锐减、相关报道数量下降、行业热度不稳定等情况,而整体的行业格局并没有形成较大的改变。

  那么,是什么导致了这种情形的发生?在行业发展不如预期的背后存在什么样的隐忧?在行业发展的过程中存在着什么样的发展“陷阱”?

  亿欧近日围绕行业的现状与问题约聊了多位行业从业人员,总结了联合办公行业现存的六大“坑”,包括缺乏专业运营人员、营收全靠租金溢价、服务好坏对入驻企业并不重要、成本居高不下、投机现象严重、缺少创新方法论等等。

  『壹丨联合办公行业并没有专业的运营者,似乎谁都能说自己很懂“运营”』

  亿欧在上一篇文章《发展两年多的联合办公空间,现在怎么样了?》当中曾经提出过一个问题——“是谁在运营联合办公空间”?这个答案并不是唯一的。

  目前,联合办公行业并没有出现专业的运营机构,而最早期的行业运营人员既有来自大型酒店、写字楼租赁行业、还有来自商业地产的,其中也不泛一些快捷酒店出身的从业者。

  这些人群并没有一个统一的画像,无论最早是从哪个行业切入,都很难在联合办公行业当中寻找到与最初相关的行业相似的发展轨迹,因此,运营的思路也大有不同。

  一位拥有较长从业经历的行业人士告诉亿欧,从酒店出来运营联合办公企业的人员存在明显的短处——即不懂联合办公,酒店行业毕竟是连锁型产业,与服务链条十分零散、工作内容非常琐碎的联合办公行业具有非常大的差异。

  相对来说,商业地产出身的从业者来做联合办公会好一些,因为他们可参照的工作指标和幕后的标准化系统可以为运营联合办公空间提供帮助,但是,运营联办的难度依旧远高于运营商业地产的难度,这是行业内公认的事实。

  『贰丨走“联合”的道路做着“二房东”的生意,营收情况取决于出租率的高低』

  自从联合办公行业在2015年双创潮引起众人关注以来,“二房东”似乎就成了联合办公行业的“代名词”,有些联合办公空间的创始人对此并不否认,并以“做好二房东”为首要目标;有些创业者则强烈否认这一观点,认为做“二房东”脱离了联合办公空间成立的本义。

  事实上,联合办公行业恰恰就应该是一门先做好“二房东”生意再去考虑其他事情的业态,而出租率达到70%以上才能盈利。几乎所有联合办公企业运营者在心里都明白这一点,在表面上,他们以服务来吸引潜在的用户,但真正得到重视的却是空间出租率的大小。

  一位在联合办公行业从事招商工作的行业人士向亿欧描述了他们日常的工作场景。“周一,老板召集大家开会,安排计划——下周要进几张桌子;到了周五,小组开始进相关材料、准备搭桌子。”他还告诉亿欧,他们上个月的出租率没有达标,这个月决定要把空间出租率提上去。

  招商团队在联合办公空间的地位至关重要。为什么这么说?虽然很多联合办公空间在宣传时都说自己是一家“重运营轻招商”的企业,主要精力花在了对内服务层面。但是,这对平台提高出租率并不能提供较大的帮助。

  原因在于,以口碑驱动出租率提升的效果太慢,并不能吸引大多数的潜在客户,实际上,一家联合办公空间出租率的提高还必须靠市场、公关和招商手段。

  『叁丨用户并不因服务好坏决定去留,而是空间的地段和价格』

  目前,国内有很多家联合办公企业。为什么有些创业者会选择A企业,而不选择其他公司呢?是不是这家公司提供的服务非常细致?运营内容比较精细化?对联合办公行业不了解的人可能会存在这样的错觉。

  一位北京地区的从业者告诉亿欧,就当地市场而言,客户基本上并不期待服务,而空间本身是哪家企业在运营并不重要,用户真正在意的只是“地段”和“价格”,并不期待能够提供什么样的服务。

  他在招商过程中的宣传方式也变相地证明了这一点。“我们对外招租的宣传点一般包括‘离地铁站近’、‘有办公楼’、‘有多少工位’、‘价格便宜’等等,基本上就没有其他内容了。”他在聊天时告诉亿欧。

  那么,是什么决定了用户的去留?从整体来看,运营联合办公空间的人各不相同,但优质客户却一样,很可能今天在A空间,明天离开A空间就来到了B空间。而离开一家空间都不外乎是两种原因,一是企业做大了但原空间没有合适的位置能够安排,换到其他的地方;二是企业倒闭了或不在北京运作了,这正是不少联合办公空间服务于初创型公司的弊端之一。

  另有运作孵化器的北京从业者也认同这个观点。“我个人感觉联合办公空间只要做好二房东即可,”他告诉亿欧记者,“其他服务其实不必提供,而且也没有人为其他服务买单。如果有其他的服务需求,只要开放给精选的专业合作机构即可,按专业分工对联办来说是个不错的选择。”

  『肆丨从合作转向自持物业,成本居高不下,联合办公只能靠融资活着?』

  70%的出租率,对于联合办公空间是一件容易做到的事情吗?相反,在行业“百花齐放”的形势下,打着各种旗号的联合办公空间在不同地区兴起,各个企业开始“疯狂”地拿项目,随之而来的挑战就是如何把这些项目全都出租出去,就算实现不了满租的目标,但达到70%之后至少也能实现盈亏平衡。

  然而,联合办公行业的出租率并不容易得到快速的提升,这也是部分企业在2016和2017年先后宣布倒闭的重要原因。

  另一方面,越来越大的自持物业压力却让联合办公企业大大提高了运营成本。虽然很多联合办公空间在创办前期并不会自持物业,而是采取与业主合作的方式来运营联合办公空间。

  但是,随着这个业态受到越来越多一二线城市从业人员的关注,不少大业主也开始做共享办公,甚至有些商务中心也主动介入了这块市场,这就大大增加了联合办公空间找合作方的难度。

  于是,不少公司开始选择自持物业,但自持物业租赁一般以5-10年为一个周期,这无疑加大了他们的投入成本。在前有出租率很难提高、后有自持物业成本居高不下的双重压力之下,不少联合办公的发展不如预期。不过所获得过的融资还能支撑他们捱过这一艰难阶段,但也令他们陷入了“停滞不前”的尴尬局面。

  『伍丨联合办公究竟“联合”了什么?它造就了一场又一场的投机行为』

  不少企业创始人最早切入联合办公空间都是在2015年,那个时候双创的热潮刚刚开始兴起,而他们正是瞄准了这一“火热”的时机才开始着手做办公这件事情。

  都说创业者抱有赌徒心态,而在联合办公空间的创业恰恰就像一场“赌博”。在行业迎来发展热潮的时候才去切入,以创业者的身份去管理、运营、服务一群更年轻化的创业者,在行业热度高涨时拿到了一轮或几轮的融资。但随着热潮的褪去,行业过快发展的幕后问题开始逐渐浮出水面。

  1)不懂联合办公和背后商业条款的人在做联合办公

  如果大家都能像WeWork一样,将在写字楼里工作、几乎没有社交的年轻人聚合在一起办公,通过提供一个更有趣、更美观、更令人愉快的环境,让工作变得更好玩、更具社交属性、更具交互性,让“连接”成为力所能及的事情,这当然是一件好事。

  然而,不同的国家有不同的文化背景,照搬WeWork模式容易带来“自己搬起石头砸了自己的脚”的后果。在行业内,真正懂联合办公的从业者少之有少,而冲锋陷阵的人偏偏还不清楚运营联合办公背后所要注意的商业条款究竟是什么。

  2)缺少可供复制的成熟企业模型,前方道路充满荆棘

  从另一个角度来看,联合办公空间会常常无法解决商务中心能够解决的问题,它并不像商务中心能够提供双重保障,而没有成熟的企业模式可供复制也加大了国内联合办公企业杀出一条血路的难度,因为连成形的路都还没有出现,存在的只有“荆棘”。

  3)像健身房一样只赚办卡的钱,联合办公成了彻底的闲置资产

  目前,整个行业招商性质较重是行业在发展过程中面临的一大难题。

  出于服务方面得不到有效的保障、空间续租率并不取决于服务而是公司规模和空间所处的地段等多个原因,明明应该是盘活更多闲置资产的联合办公空间,却有多个区域的多处工位出租不出去。

  当这样的现象在行业内普遍出现的时候,联合办公就成为了与成立愿景相悖的“闲置资产”。

  『陆丨缺少创新方法论的联合办公行业,只会沦为“潘烤济”,并带来恶性循环』

  事实上,联合办公是一场有钱有地才能玩的“赌博”。在已然被互联网浪潮淹没的创投圈内,资本的撑腰对多数创业公司来说是必备的条件。在行业内,不乏能活得好、出租率高的企业,而真正有钱的企业不一定需要融资,但事实是,靠融资活着的企业却占了大多数。

  因此,一旦出现资金断层的情况,联合办公空间要想继续运转下去,就必须主动去“找钱”,能找到钱,就拿去租项目,但钱少的话可能只能租到地段不好或很一般的烂项目;如果找不到钱,那只能省着点去租“更烂的”项目。

  在这种情况下,联合办公空间能吸引到的用户无疑是经济型或刚需型客户群,他们希望服务越简单越好,并没有定制化需求,这也就变相限制了联合办公空间的入驻人群和收入来源,还容易引起恶性循环。

  一种健康的联合办公企业模式在于70%-80%的收入来源于房租溢价,20%-30%的收入则来自服务、运营维护等费用。为什么说国内联合办公行业存在困局呢?原因有两个方面,一是缺少创新方法,二是用户并没有形成“为服务付费”的意识。

  大多数联合办公空间的发展只看眼前3个月的出租率能达到多少,而不关注未来能够为长期用户提供什么样的服务、什么样的服务才是客户的刚性需求等问题。这些问题看似每家空间每天都在谈论,但实际上很少有人真正围绕这些去展开思考。长此以往,联合办公空间将有可能沦为“潘烤济”,很难再另外挖掘出一条可行性高的商业路径。

  目前,行业内尚未走出一条行之有效的发展路径大概就是这一点的最佳证明了。

  无论是在哪个行业,一个产品只赚一种类型的钱是不对的,而是应该要给企业带来多个方面的收益。这恰恰就是联合办公行业现存的重大问题。那么,是什么造成联合办公空间整体上盈利来源单一呢?除了以上亿欧盘点的六个“大坑”之外,缺乏与用户“吃喝玩乐”、“吃穿住行”相关的一体化服务的原因也非常重要。

  毕竟,对于多数办公地点较为固定的从业者来说,办公场所是他们在一天内会耗费8-10小时甚至更长时间待着的地方。因此,为较大的公司提供区域内的定制化服务不失为一个可行性高的发展方向。

  目前,已经有部分公司正在践行着这一点,也取得了一定的用户满意度。但值得注意的是,为用户提供更多样化的服务并不是把客户与相应的产品进行“绑定“,而是把客户需要的产品直接提供给目标客户,即产品定位必须精准才能达到最好的效果。

  其次,移动化也是联合办公行业的重要发展方向之一。但这不能仅仅局限在只在同一个城市多开几个点而已,而是更加便捷化、同时还要满足用户更为细致的需求,不等于工位+打印+会议室等简单的功能叠加。从行业发展现状来看,移动办公还存在着非常大的发展空间。

  第三,打造空间内的闭环服务。这似乎是不少联合办公空间在成立以来就立下的“誓言”,但是真正实现闭环服务的企业在行业内没几家。如果联合办公企业仍然停留在只关注眼前3个月出租率的格局当中,那么企业不光限制了自身的发展,同时也浪费了非常多的潜在资源。

  在今年10月18日开幕的十九大会议上,国家领导人重点提及了“精准扶贫”,而在十九大闭幕之后,精准扶贫也被提上了最高日程。联合办公作为受政府扶持力度较大的细分行业,它也必须肩负起较高的社会责任,而不仅仅只是实现现有的商业价值。

  这种社会责任感既体现在联合办公企业对内的服务上,也能体现在对外的宣传上。比如,让入驻的企业与企业之前形成串联,从而有助于搭建起较好的交易闭环。另外一种方式则是通过联合办公企业或第三方服务公司的力量,共同为入驻的中小型企业“赋能”,从而为帮企业从“初创型”向“中小型”公司过渡提供自己的一份力量,并有机会帮助企业实现“精准脱贫”。

  这并不仅仅只是一个愿景,而是一个具有可行性的长期操作方案。如果企业仍然停留在营造商业价值、还缺乏社会责任感的层面上,联合办公行业终将走向灭亡。

  虽然,要实现“让空间内的企业与企业串联起来”、“从而形成交易闭环”这两点的难度非常大,但并不是不可能的。它需要联合办公行业的参与者共同围绕行业未来进行单向创新,用很长的时间对结果进行验证,并在找寻正确方向的道路上进行不断调整,方能走到终点。

  处于早期阶段的联合办公行业的发展之路还很长,根据目前的发展情况来说,联合办公行业在未来还可能会分化出管理、招商、运营、软件等功能性企业,其想象空间仍然非常巨大。

  虽然目前的联合办公行业缺乏人才、没有统一的长期目标,但是我们相信,好的东西能够经得起时间的证明。我们也希望正在看这篇文章的你会是多年后值得自己拍手称赞的从业者,哪怕前路充满荆棘,也不畏惧。哪怕走错了也没关系,因为你走的每一步,都会成为描绘未来的画笔。而笔下的大地,正待你勇敢地迈步前行。

  十九大闭幕以后,“精准扶贫”已经成为了企业长期发展的重要原则,如果你真的关注联合办公行业的未来,那么就必须将构建企业的社会责任感放在首位,为“新分享经济”的明天打下一个良好的基础。

  因此,亿欧将响应十九大的号召,于12月14日举行2017亿欧创新者年会之“新分享·社会责任论坛”,如果你也对共享办公乃至分享经济行业的未来发展抱有更大的期待,希望更好地落实自身企业的社会责任感,那么就不能错过这一场盛会。报名直通车:

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