上半年龙头房企拿地热情不减 收缩战线重心回一二线

时间:2019-08-25 来源: 财经新闻
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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者陆晓晓北京报道

土地作为房地产企业生产的“面粉”,一直是住房企业未来发展的重要生产资料。在上半年的土地市场上,领先的房地产企业仍然保持着补仓的积极性。

然而,在征地策略方面,在今年房地产市场的严格控制下,大多数企业在市场策略上更加谨慎,减少了三线和四线城市的前线,并回归到第一和第二 - 城市。此外,它在土地征用,土地征用合作,项目收购和并购以及控制市场风险方面更加灵活。

上半年,主要房地产企业的积极性没有降低。

根据中国指数研究院的数据,碧桂园,万科和荣创在征地量方面占据前三位。 1 - 6月,碧桂园共计981亿元,占据征地清单的首位;万科主动强行征用土地,从1月到6月占据第二位,共计68.8亿元; 6月份获得的土地总量达到680亿元。

领先的住房企业在获取土地资源方面没有优势,产业集中度明显。 1 - 6月TOP10企业累计达到5586亿元,占TOP100企业的36.6%,TOP10企业收入347亿元; 1 - 6月TOP30企业共计9559亿元,占TOP100企业的65.3%。占用土地的门槛为179亿元。

6月份,土地拍卖市场继续回暖,房地产开发商的积极性并未降低。今年上半年,融创收购的土地数量达到去年同期的5.8倍。新城征收的土地数量同比增长70%以上。保利在5月继续保持这一趋势,6月份获得的土地数量仍为240亿元。以上,龙湖,中海等企业获得的土地已超过100亿元。此外,万科,龙光,滨江,金茂等企业获得的土地数量明显增加。自2019年3月以来,土地市场逐渐回暖,房地产开发商的积极性不断增强。一些住房公司非常愿意补充其职位。

一线和二线城市的区域集中

在房地产企业房地产收购战略中,龙头企业主要集中在长三角,中西部,环渤海,珠三角仍是住房企业募集资金的重点区域。此外,在城市层面的选择上,住房企业已经回归。一两线的意图是显而易见的,三线和四线城市的布局已趋同。

根据中国指数研究院提供的数据,长江三角洲在各个城市群获得的土地数量方面位居榜首,中西部地区继续受到关注。 1至6月,长三角TOP10企业获得的土地总量为2348亿元,继续处于较高水平。由于产业转移和人才引进的政策,中西部地区重点城市的经济发展加速,成为房地产企业投资的热点。土地总额达到1676亿元; TOP10在环渤海地区获得的土地数量比去年略有增加,达到1022亿元;珠江三角洲TOP10土地征收量较去年同期减少,达1111亿元。

今年年初,许多住房公司表示,2019年的投资重点将从第三级到第四级重返一线和二线城市。半年后,结果确实开始见效。一些住房公司已开始退出第三和第四层,其中包括世茂,敏捷,阳光城等。代表性住房公司已表示,2019年的投资重点将倾向于高能耗城市。

根据一些房地产企业的统计,从一些房地产企业的投资趋势来看,正荣集团80%以上的新土地储存在1 - 6月份位于一线和二线城市,严格而高度实施年初提出的“关注二线”战略;阳光城的一线和二线以及中骏的新土地储存量占总量的一半以上。与2018年相比,一线和二线城市的比例增加了约10%。

住房投资规模更集中在二线。今年上半年,徐汇和中国海运占一线和二线城市新建水土建设的90%以上。与2018年第3和第4线的积极投注相比,徐汇在2019年显着提高了一线和二线城市的征地比例,比2018年增加了40%。

由于许多住房公司选择返回一线和二线城市的原因,诸葛住房研究中心的分析师郭世英在接受《华夏时报》采访时说,随着棚屋的撤退,住房企业采取了三四线城市。土地的热情已经下降,回到一线和热点二线城市。据诸葛芳芳数据研究中心统计,二线城市TOP20住房企业征地比例明显增加。一些品牌住房企业已经回到二线城市,如荣创,新城,正荣等二线城市的房地产企业。地面很强大。与一线和四线城市相比,一线和二线城市对人口的吸附能力非常有利。品牌住房企业更加关注城市的未来发展,因此他们回归一线和二线城市。

上海中原房地产市场分析师卢文钊告诉《华夏时报》,目前情况更像是2012年。当房地产市场收紧时,房地产公司将重返一线和二线市场。相反,一级和二级市场弹性较强,而第三和第四线的内生增长有限,市场风险相对较高。

土地征用战略更加灵活

在土地价格高的一线和二线城市,近年来土地征收合作已成为住房公司的共同战略。例如,今年上半年,华润+电力建设公司以73亿元人民币在北京石景山赢得了一个场地。第一个开放+ R&F成功占领了北京市顺义区高丽营镇的土地,总价41亿元。面对一,二线热点核心城市“一,低价高”的情况,住房企业继续保持合作,降低资金占用率。

除土地拍卖外,今年上半年,住房企业的并购数量有所增加。与激烈的土地拍卖竞争相比,二级市场的土地和项目更具成本效益,可以快速进入新的城市和地区。根据中国指数研究院的数据,2019年上半年,二级市场土地收益量为802.7亿元,同比增长5.3%。

从并购的角度来看,中小型住房企业,优质项目和资产整套是大型住房企业的主要目标。具体而言,融创和世茂是上半年的并购国王,双方完成了高达200亿元的并购。融创来自北京泛海国际项目1号地块,上海董家渡项目和阳光100重庆项目的收入引起了市场的广泛关注。今年上半年,世茂收购了太和和明发等20多个项目。万通,凯诚实业,利君房地产,悦泰股份等公司。

郭世英指出,一线和热点二线城市的土地征收成本和严重程度有不同程度的扩大。大型住房企业通过二级市场的房地产项目并购增加了自身优势。收购并购项目的成本相对较低,大多数项目在开发阶段,项目开发周期可以在很大程度上缩短,进入市场的步伐将加快,资金将被撤销。

房地产公司如何控制风险?郭世英建议,在征地过程中,房地产企业必须先从多个方面对土地进行评估,计算土地征收成本和后期开发利润,以及后期市场最差评价。在房地产企业征地之前,有必要评估地块及周边地块和项目的优缺点,土地,项目价格,地点和周边设施。只有通过完善所有评估,您才能知道合理的价格和控制风险。

三盛集团执行副总裁冯惠明在最近举行的博鳌论坛上表示,企业应该在收紧住房融资的背景下,做好调整现金流量管理的方法。我们现在需要投资方。每个项目在获得时都必须提供资金解决方案。初始投资回收期可以回收,这是严格要求的。在这种情况下,房地产必须有更好的房地产资产,选定的区域必须能够支持有效运行。

主编:张伟主编:张云宁

主编:张海英

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